Новости

Посмотрите новости с рынков недвижимости.

Чтобы нервы не сдали, а квартира сдалась.

Решение сдать квартиру в аренду дается гораздо легче, чем решение о продаже. Но только на первый взгляд. На практике сдача оставшейся в наследство бабушкиной жилплощади или бетонной коробки новостроя в спальном районе превращается в историю по накалу страстей не уступающую шекспировской. И если при продаже собственник ищет риелтора, чтобы он обучил его и рассказал и впоследствии внимает всему услышанному, то, сдавая квартиру, наоборот, – чтобы его научить и ему рассказать, чего он хочет: каких клиентов, сколько денег, сколько раз в неделю нужно поливать дорогую ему сердцу бегонию, стоящую на окне. Большинство собственников сразу забывают, что аренда это бизнес и руководствоваться здесь надо не принципом « хочу и буду», а рыночными факторами, влияющими на ценообразование.

Три объективных фактора успеха.

Есть и у продажи и аренды квартир один объединяющий фактор, сильно влияющий на стоимость: это местоположение недвижимости. Причем неважно, какого класса: эконом, бизнес или элитное жилье. Какой бы ремонт не украшал жилище изнутри, если оно расположено недалеко от железнодорожной станции или завода, продать как и сдать его сложно.

Первый фактор успеха аренды: хороший район в Москве.

«Например, аренда студии более 30 кв. м по площади с современным, но не самым крутым ремонтом , находящейся в пешей доступности у метро «Баррикадная» обойдется не менее 65 тысяч рублей в месяц, точно такой же квартиры в районе станции метро «Мякинино» в два раза дешевле – от 30 тысяч», – так Вам скажет опытный риелтор из любого агентства недвижимости.

Дорогим район делает не столько близость к центру Москвы, сколько развитая инфраструктура: транспортная доступность (наличие развязок для элитного и бизнес класса), близость к метро (для эконом класса). Вид на Кремль, конечно, ценится, но парковка и развязка нужнее. И риелтору очень часто приходится использовать все свое красноречие, чтобы в сто пятой попытке объяснить собственнику, что если квартира расположена близко к метро, но в ней одноногий умывальник, старые окна нет современной бытовой техники, то сдать ее по средней цене эту квартиру для этого района приличной славянской семье без детей и животных не получится. Но собственник свято в это верит. И меняет риелтора. Одного за другим. Ибо большинство риелторов профессионалы, но не волшебники.

Второй фактор успеха: состояние дома и наличие инфраструктуры.

Особо ценится, если у дома есть профессиональная охрана, консьерж, подземный или наземный гараж. Если жилье не элитное, то потенциальный съемщик поинтересуется, есть ли парковка во дворе, домофон, и куда выходят окна его будущего жилища. На практике от самых распрекрасных квартир, например, в отреставрированных старинных домах внутри Садового кольца обеспеченные квартиросъемщики могут отказаться по банальной причине – в историческом центре столицы около их нового дома им негде оставить свою дорогую машину. Причем снижение цены за аренду в данном случае не спасает.

Третий фактор успеха — состояние квартиры.

Распространено заблуждение, что, чем больше собственник вложил в нее, тем дороже аренда. По факту же дорогая итальянская мебель из красного дерева не сделает «хрущевку» в Алтуфьево дорогим и элитным жильем. Важнее не сколько стоил ремонт, а когда он был сделан. Чем свежее обои, тем дороже аренда. Этот принцип работает для всех классов жилья. А вот требования к уровню отделки, материалов, брендов техники и мебели повышаются в зависимости от класса жилья. Но одинаково плохим спросом пользуются как затертые до дыр обои советской поклейки, так и потемневшее от древней пыли богемской стекло на чешской люстре. Сложно будет найти любителя нестандартной сантехники, пусть и элитной, или позолоченных цветов на красных бархатных обоях. Для успешной аренды ремонт должен быть. И он должен быть классическим.
Квартира в новом доме и хорошем районе, но в плохом состоянии будет долго искать своего жильца. Больше шансов сдать пустую квартиру со свежее покрашенными стенами и простеньким ламинатом на полу, чем богато ставленый мебелью «бабушкин» вариант. На стоимость арендной платы влияет этажность: жилье на первом и последнем этаже стоит на 5–10% дешевле. И если этот фактор собственник изменить не в силах, то следовать тенденциям моды в аренде квартир, ему по силам. Сейчас в моде студии: при ремонте будущей сдаваемой в наем квартиры это стоит учесть.

Три субъективных фактора успеха.

Атмосфера дома.

Квартиры перед арендой смотрят. Люди. И у них на все есть свое субъективное мнение. И как это не странно это мнение тоже является важным фактором ценообразования арендной ставки.
Как только наниматель переступает порог квартиры, у него начинает формироваться мнение о ней. Причем основывается оно на его субъективных представлениях о комфорте, уюте и удобстве.
Атмосферу домашнего очага можно подделать. И даже нужно, если речь идет об аренде квартир, как о бизнесе. Для придания жилью ощущения уюта стоит наполнить его некоторыми мелочами, которые помогут создать домашнюю обстановку: поставить цветок в горшке, повесить не старые, а новые шторы на окна, застелить стол красивой скатертью. Разложить в вазы фрукты и угостить клиентов кофе не возбраняется.
Типовой бедный набор мебели, серо-бежевая гамма отделки – не лучший выбор для арендуемой квартиры. Никто не хочет жить в серости. На предпочтение нанимателей влияет в большей степени не интерьер, а отделка квартиры, ее цветовая гамма и стиль — лучше выбирать теплые, светлые, не раздражающие оттенки, которые придутся по вкусу большей части арендаторов. Яркие краски в интерьере также уменьшают круг потенциальных клиентов.

Дорогой хлам.

Часто, обладая свободным жильем, собственники используют его как кладовку. Решение об аренде приходит, клиенты на показ тоже, а хлам в виде памятных книг, хрустальных статуэток и бабушкиного пианино, как ни странно остается. Это плохо. Для собственника. Наличие дорогих сердцу собственника вещей в квартире, которые нельзя выбрасывать, очень часто напрочь отбивает у клиента арендовать жилье. Оно становится дорогим не только сердцу, но и кошельку, потому что спрос на него быстро падает.

Светские беседы и скромные запросы.

Немаловажный фактор при сдаче квартиры – человеческий. Большую роль при показах квартиры играет манера собственника разговаривать и преподносить себя. Давить на клиента нельзя, но очень хочется, поэтому многие собственники начинают торопить и засыпать вопросами незадачливых людей, рассматривающих унитазы у него в квартире.
Бывают и сложности: эмоциональная привязанность владельцев квартир к сдаваемому им жилью. Таким нельзя задавать вопросы, ругать неудачные обои или пытаться передвигать кресла поближе к окну. Такие ждут идеального клиента, который бы не производил шума, не касался белого ламината в прихожей грязными ботинками, не забрызгивал жиром дорогую кухонную плиту и не включал стиральную машинку на скоростной отжим. А еще бы много платил за свое отсутствие в их обожаемой квартире. Ждут, ищут, такого идеала, но не находят.
Бывает, собственник делает дорогой и экстравагантный ремонт, кладет на стены уникальную плитку, монтирует дизайнерскую сантехнику из экологичных материалов, надеясь таким образом повысить цену на аренду. Это не срабатывает. На рынке оказывается довольно много предложений с аналогичными объективными параметрами квартиры: в том же районе, тот же метраж. Так зачем платить больше? – размышляет клиент и уходит к другому собственнику.
Бывают случаи, когда собственник не верит риелторам, о том что цена не соответствует рыночной очень долго. Примерно год. Ждет того самого идеала, который заплатит за его уникальную квартиру в центре Москвы 150 тысяч рублей в месяц, тогда как рыночный предел по его району 100. За год мог заработать больше миллиона, но не заработал. В итоге через год все- таки сдал за 95 тысяч. И таких случаев много.
Особая категория собственников устанавливает цены не в зависимости от спроса, а в зависимости от собственных расходов. «Я хочу дважды в год летать на Мальдивы, поэтому ремонт в квартире делать не буду и сдам ее не за 60 тысяч, как такие же в этом районе, а за 120 тысяч» – решают наследники родительских квартир. Естественно, решить не значит получить желаемое.
И если среди сегмента бюджетных квартир иногда находятся бедолаги которые переплачивают из-за срочного переезда, то среди элитной недвижимости такие случаи не проходят. Обеспеченные клиенты умеют рассчитывать свой бюджет или он сильно ограничен компанией, которая платит им за квартиру.
Москва таким собственникам «не верит». Их желания не учитывает. Самое безобидное чем город может «отомстить» –квартира долго будет пустой. В худшем случае они рискуют получить криминальных клиентов. Ваше наследство от бабушки может может превратиться в «массажный салон» или подпольное казино, в котором может случиться все что угодно, вплоть до убийства. Ну, и классика жанра, когда квартиру делают резиновой.

Резюмируя, стоит отметить, что главный секрет успеха в сдаче квартиры в Москве в наем – холодная голова и трезвый расчет. Это бизнес. А он не терпит эмоций и нестандартных решений.